【賃貸物件の借主向け】落ち度がないのに立退き要求がきたら、立ち退きを拒否するか、立ち退く場合は、立退き料を請求しよう

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建物を借りて住んでいる場合や何らかの事業を行っている場合、また建物ではなく土地を借りている場合、賃貸人(貸す側=オーナー・地主)の何らかの事情で立退きを求められることがあります。ただ、いくら借りている立場とはいえ「出て行けと言われたらすんなり出ていきます」というわけには行きません。この場合、問題となってくるのが正当事由や立ち退き料です。

借主側に落ち度がないのが前提です

ここでは、借主側に落ち度がない前提で説明していきます。賃料滞納といった契約違反がある場合は弁護士にご相談ください。また、定期建物賃貸借契約(いわゆる定期借家契約)は期間満了で契約が終了するのが原則となり、新しく契約を結ばない限り退去することとなります。

契約期間満了でも立ち退く必要はない

通常、建物の賃貸借契約は、2年を期間として契約することが多いです。ただ、期間満了だからといってすぐ立ち退かせることができるわけでありません。2年経った場合、通常は契約更新となり、場合によっては更新料を支払い、さらに2年の契約となります。オーナー(賃貸人)から立退いて欲しいという要求があった場合も、借主が拒否した場合は、契約を強制的に終了することはできません(契約が継続します)。ただし、賃貸人に「正当事由」がある場合は変わってきます。

正当事由とは

正当事由とは、賃貸人側の賃貸借契約を終わらせるための合理的な理由です。最初にも述べましたが、賃借人に賃料滞納といった契約違反があれば、即契約を解除できます。この「正当事由」とは、賃借人に落ち度は全くないけれども、契約を終了しても仕方がないと認められる理由とになります。要は、いくら貸している側とはいえ、物件から出ていってもらうには、「正当な理由」が必要になるということです。ではこの「正当事由」とは例えばどんな理由でしょうか?
よくある正当事由は「貸している物件をオーナー自身が使いたい」という場合です。そもそもオーナーの持ち物ですから、オーナーが使わなければいけないしかるべき理由があればそうれは当然正当事由として考慮されます。他にも、老朽化を理由に建て替えをする必要があるとか、さらに利益が出るように用途変更したいといった理由も正当事由になります。
ただ、忘れてはいけないのが、借りている側にも事情があるということです。住居の場合は、そこに住んでいる理由がありますし、飲食店などの事業を行っている場合は、既にお客さんが多数付いていて、容易に移転することはできない状況かもしれません。

そこで立ち退き料が出てきます。

立退き料は、賃貸人の「正当事由を補う」もの

貸す側の理由(なぜ契約を終了させたいか)と、借りる側の都合(使い続ける必要性)を天秤にかけ、もし、借りる側の都合のほうが重くなった場合、それを調整するために賃貸人が支払うものが「立ち退き料」となります。立ち退き料は、法律上、賃貸人側の正当事由を「補うもの」となります。

立ち退き料は必ずもらえるものではありませんが、賃貸人の立ち退かせる理由の説得力が低い場合や、賃借人がその物件を使い続けなければいけない理由がある場合は、この立ち退き料が解決のキーポイントとなります。立ち退き料の金額は、ケースごとに双方の様々な事情を考慮して決められますので、相場はありません。本サイトではさまざまな事例を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

できるだけ高額の立退き料をもらうには弁護士へ相談を

もし立退きを求められた場合は、当事者間で話し合われる前に弁護士にご相談ください。立ち退き料が数千万円になることも珍しくありません。弁護士はできるだけ依頼者の方に有利になるよう最大限、力を尽くします。

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