借地には借地権があります

建物を所有している場合、不法占拠でなければ、その敷地にも何らかの権利を持っていることになります。土地も自分が所有している場合は、土地所有権になりますが、地主から借りている場合もあるかと思います。その場合は「借地権」を持っているといえます。

借地権は地価の６割〜８割に達する場合も

借地と言っても、様々です。駐車場として使われている場合もありますし、建物が立っている場合もあります。特に、建物がある場合の借地権というのはとても大きい権利になります。この権利は更地価格（いわゆる地価）の６割〜８割に達することもあります。これを借地権価格といい、税務署が相続税算定のために決めた基準にが元になっています。

例えば４０００万が地価の土地を借りてその上に住んでいる場合、借地権割合が６割だと、借地権、つまり、土地を借りる権利だけで、２４００万の価値があるといえるのです。

この借地権を売却することもできます。地主が反対しても、裁判所の許可さえもらえれば（ただし承諾料の支払いは必要です）、借地権を第三者に売ることができるのです。

土地を買い取ってほしいと言われたときは？

土地を買い取ってほしいと地主の方に言われる場合もあります。このときの相手方（地主）の事情を考えてみましょう。

地主が法人ではなく個人の場合は、相続で問題になり得ます。この場合、更地価格から借地権価格を引いた残額に相続税がかかります。例えば、借地権割合が７割の場合、更地価格（４０００万）の３割（１２００万）が評価され、相続税がかけられるわけです。不動産そのものを「物納」として、納付することもできますが、なかなか税務署には認めてもらえません。その場合は、相続が発生する前に処分する（＝借地権者に買い取ってもらう）というのが現実的な選択肢として見えてきます。「土地を買い取ってほしい」と言われた場合は地主にそのような事情があるのかもしれないと考えてみてください。

借地権に関する問題はお早めに弁護士にご相談を

借地は土地を借りているわけですから、契約期間があります。多くの場合、２０年に一度訪れる更新料の支払のときに、問題になることが多いです。土地は老朽化しませんが、建物はそうはいきません。修理や建て替えの必要がでてきたときに、地主と相談する必要がでてきます。

一般的に建物を貸す場合は地主の承諾は必要ありませんが、建物を売却したいという場合は、借地権も売却することになります。この場合は地主の承諾が必要となります。多くの場合は、借地権価格の１割程度の承諾料を地主に支払う必要があります。逆に、地主が変わり、立ち退きを迫られる場合もあるでしょう。

このように土地を借りているだけでも、様々な問題が発生します。と大きなお金が動く問題ですから、当事者間の話し合いでは泥沼化してしまうことも珍しくありません。お早めに弁護士と相談されることをおすすめします。